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昆士兰房产总值突破1万亿澳币!
来源: | 作者:小迈 | 发布时间: 2018-10-18 | 190 次浏览 | 分享到:
据Courier mail最新报道,昆士兰房产总值在10月第一周突破一万亿澳币!这是具有历史性意义的一刻,布里斯班的房产增幅今年更是稳居澳洲三大首府城市之首!

Courier mail最新报道,昆士兰房产总值在10月第一周突破一万亿澳币!这是具有历史性意义的一刻,布里斯班的房产增幅今年更是稳居澳洲三大首府城市之首!

房地产研究公司首席执行官帕莱格(Peleg)表示:昆士兰州经济的改善,住房的可负担性,州及移民人数的增加以及大量政府规划的建设都在推动昆士兰州住宅房地产行业的价值。伴随着城市每天在不断的建设变化,未来的布里斯班将会是澳洲最具活力的新兴国际都市。

一份来自权威机构BIS  Oxford Economics针对澳洲首府城市2018年——2021年中位房价预测的报告指出布里斯班以年涨幅13%遥遥领先于其他首府城市,在这份报告中悉尼未来三年里会进入房产价值的调整期,三年间会有3%左右的略微涨幅,与此同时墨尔本的涨幅率为6%左右。那么如何在这一波积极大环境下选择房产进行投资呢,今天给大家一些容易参照的房产投资小贴士。


首先我们要确定房产是否十全十美和是否值得投资其实是两个概念。

绝大多数投资者在选择投资物业时会盯准所谓的好房子,即大块土地,多个房间,成熟社区,好的交通教育医疗极其一身,这类房产的价格相对昂贵,对投资者的现金有一定要求,此外这类房产的投资回报率也就是升值空间不会是最明显的。

事实上有政府规划可以覆盖一些目前缺陷的区域,能带来更多的就业以及人口的区域更值得投资。投资要在清晰地了解城市和区域规划的基础上,接受未来的前景预测和房产价值增幅空间。

选择物业一定会着重关注的点是“价格合理度“。也就是结合目前物业的价格因素和未来的涨幅空间来衡量和评价的标准。可以从几个主要方面综合分析:

供需关系

了解这个区域房产目前和未来的房屋审批量和建筑量,以及这个区域目前的人口和未来的人口增长,供需关系是决定一个物业增值本身的决定因素。

来自RLB的Crane Index显示布里斯班的居民住宅楼起重机数量2018年相比2017年下降超过30%,对房产投资有过一些了解的都会知道2017年布里斯班的批建量已经相比前几年呈现大幅度下降趋势。


今年很多靠近CBD的核心区域甚至出现一盘难求的新项目稀缺现象。然而,核心区域的数十栋办公楼正在如火如荼的规划建设中,大量的就业会带来人口会持续不断的增长,在不久的将来会出现高需求和供应短缺的局面。布里斯班在2019年之后,新住宅的供应几乎将会被一些主要大型开发商所取代。所以这个市场无论是对于投资者和开发商而言都需要尽早的占好位置,等待时机。

地段

房产本身的地理属性,涵盖了交通,公共设施以及于CBD集中大量就业和基础设施建设集中地区等特点。我们经常会讲买房最重要的是location地理位置,与伦敦和纽约等城市一样,澳大利亚的城市也存在 “齐聚市区” 的现象。

在大城市,步行指数高也是一大亮点,这在布里斯班也尤为明显。布里斯班CBD三公里范围我们称之为核心区域也是整座城市就业最集中的地区,伴随着就业和人口增加交通拥堵的情况也在不断加剧,澳洲的每个首府城市都在面的这样的问题只是程度不一样。而政府在交通上面的投入也会选择在这样的核心区域。

Brisbane Metro(布里斯班地铁)为例,该规划覆盖了21公里的现有公交车道,共有18个车站分别连结南区和西区至CBD以北的市中心核心区域。据相关媒体报道,耗资$9. 44亿澳元的布里斯班地铁项目已经悄然动工,这项工程对整座城市发展有着重要的意义和深远的影响。


教育现在很多的房子有学区房的属性,特别是像布里斯班这座城市,名列前茅的公立学校以及私立学校还有知名大学都集中分布在城市的核心区域。

 澳洲政府更是因为每年上千名家庭因为子女教育问题涌入内城区居住而扩建校区并且建设新的公立中学。目前正在建设的与QUT昆士兰科技大学合办的州立高中,是1963年以来政府首次在市区建立新的学校,由此可见人口的增长对教育的需求量也在不断增大。

该校园位于fortitude valley,距离市中心步行20分钟内到达,于2020年正式招生入学。布里斯班的澳洲知名大学和专业院校也是集中在CBD附近,教职员工和上万的学生数量也是对该区域的买房和租房市场有着强劲的需求。

就业以及区域收入

了解就业以及区域收入有利于投资者们了解该区域的常住人口受教育程度以及消费能力。简单而言就是未来该区域房产谁来买,包括升值后买不买得起的问题。

 如果这个区域的收入不足,贷款支付能力弱消费能力有限,那么势必会影响整个区域的升值表现和房屋增幅。而且如果家庭可支配收入以及房价和房租比是超过区域人口的负担能力,那么这个区域就会面临人口流失的压力,所以核心区域未来涨幅趋势和周边收入较高的就业人群也是息息相关的。

 布里斯班CBD附近是传统富人区和新兴富人区的集中地区。这样的社区本身有自己的文化传统会定期举办该区域的社区纪念活动,生活在该区域的人口热爱热区有的甚至是几代人都居住在这里,与此同时也会吸引更多的人想生活在这样交通便利,就业方便,有大型的政府规划,并且有较大的交通升级和娱乐文化设施建设的区域。

至今年三月底,“阳光之都”昆士兰州的州及移民人数达到了近2.5万人,总人口增长率为1.7%,总人口数量达到499万人。与此同时昆士兰州的就业人数增加了14000人,同比增长了3.1%,这就意味着工作岗位和就业机会也在不断增多。